山东住建厅：进一步加强住宅工程渗漏防控工作的若干措施

省住房城乡建设厅关于进一步加强住宅工程渗漏防控工作的若干措施

各市住房城乡建设局：

　　工程质量涉及千家万户，关乎百姓民生，近年来住宅渗漏等常见质量问题严重影响居住品质，成为群众关心、社会关注的焦点。为进一步加强住宅工程渗漏防控工作，切实提升住宅品质，提出如下措施。

　　一、总体目标

　　坚持以人民为中心的发展思想，聚焦群众对美好生活的向往，以为防控重点，压实建设、设计、图审、施工、监理、检测等单位主体责任，强化事前预控、事中防治和事后处置，着力解决设计深度不足、材料质量不高、施工工艺不精、验收把关不严等问题，力争到2025年底，住宅渗漏问题基本解决，质量投诉大幅度降低，确保群众买房放心、居住安心。

　　二、防控措施

　　（一）落实首要责任

　　1.明确防控目标任务。建设单位承担工程质量首要责任，是住宅渗漏防控第一责任人，对购房人负有防水工程质量10年保修责任，要在设计、施工、监理、采购等合同中，明确约定渗漏防控各项要求。开工前，应下达《住宅工程质量常见问题防控任务书》，组织参建各方全面落实《山东省住宅工程质量常见问题防控技术标准》（DB37/T5157）。

　　2.保证合理工期造价。建设单位不得任意压缩合理工期，低于合同约定工期的应采取有效技术、管理和经济措施并通过专家论证。在编制最高投标限价、投标报价和工程结算等计价活动中，要严格按照设计要求考虑渗漏防控费用，不得随意扣减压缩。

　　（二）保证设计深度

　　3.严格设计标准。住宅防水设计工作年限室内应不低于25年、屋面不低于20年，地下室不低于建筑结构设计使用年限。建筑施工图总说明中应单设渗漏防控专章，明确屋面、外墙（窗）、地下室和涉水房间（以下统称为涉水部位）等渗漏易发多发部位的细部构造、节点做法，设计深度应满足施工要求。

　　4.严格施工图审查。将渗漏防控要求纳入施工图审查范围，对未按规定编制防控设计专章、设计深度不够、节点做法不细、标准引用不明的，图审机构应要求建设单位补充完善并重新审查。达不到要求的，不予通过审查。

　　5.严格设计变更。变更涉水部位的防水等级、材料类型、施工标准和工艺做法的，要作为重大设计变更管理，由设计单位项目负责人审核签字后，报原图审机构审查合格方可施工。任何单位和个人不得以“优化设计”“创新工艺”等名义，随意变更防水设计或调整施工方案。

　　（三）优化施工组织

　　6.实行提级审批。开工前，施工、监理项目部要针对渗漏防控分别编制专项施工方案和监理实施细则，报请企业工程质量（技术）部门审批并经部门负责同志签字后方可实施。

　　7.落实三项交底。设计单位应在设计交底和图纸会审时，对渗漏防控措施和要求进行专项交底；施工单位在易产生渗漏、开裂的分部分项工程施工前，应进行可视化技术交底，在防水工程施工前，应向施工班组（专业队伍）、人员进行工艺交底。

　　8.实施样板引路。施工现场应按涉水部位，分别制作实物样板，明确防水工艺操作要点和质量标准，由建设、监理、施工单位共同验收确认，住宅小区应按不同户型设置实物样板间。防水工程实际施工、竣工状态应做到与实物样板一致。

　　（四）确保材料质量

　　9.严格开箱检验。建设、施工、监理单位应共同开箱验收，不得使用“三无”产品。首批材料进场时，三方现场主要负责人应参加验收。应随机抽取见证取样复检样品，并留存影像资料，确保进场材料和送检样品、送检样品和试验样品、试验样品和实际使用材料“三一致”。

　　10.严格信息公示。建设单位应将防水工程使用的主要材料信息（产品名称、品牌、规格、型号、等级、产地等）纳入质量信息公示内容，未公示的不得组织竣工验收。

　　（五）严格细部做法

　　11.细部处理。落实《住房和城乡建设部办公厅关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知》（建办保〔2022〕6号）中有关要求，加强涉水部位的细部处理。穿过地下室地面、顶板、外墙的管道应设带止水钢板的防水套管。外墙上的孔洞应封堵密实并做三遍防水处理。

　　12.基层处理。防水工程的基层采用混凝土时，混凝土强度不得低于C20。应严格控制楼地面混凝土结构施工荷载,加强养护，混凝土应密实、平整，无蜂窝麻面、无贯通性裂缝。外墙防水应加设硬质保护层，室外回填时总承包、监理单位应加强现场指挥、旁站巡查，防止破坏防水层。

　　（六）落实三级验收

　　13.工序验收。严格执行“三检一交”制度，对涉水部位实行“举牌验收”并留存影像资料，未经验收或验收不合格的不得进入下一道工序。加强成品保护，后续施工时不得破坏前道防水层。

　　14.分部分项验收。对易渗漏部位应进行基层、防水层、面层三次蓄水试验，蓄水时间不少于24h，种植屋面不少于48h，蓄水最浅处不少于30mm；涉水房间每次蓄水时间不应少于24h，蓄水高度宜为20mm。地下室在回填前应进行防水效果检查。每个单体工程应抽取10%以上数量的外窗进行压力淋水试验，水压0.10-0.12MPa，持续、均匀直射喷淋5分钟以上。建设、施工、监理单位应对蓄水、淋水或围水试验的关键环节进行全面验收。

　　15.竣工验收。鼓励带水验收、带水交房。竣工时，监理单位工程质量评估报告中应包含渗漏防控成效，施工单位工程质量竣工验收报告应包含渗漏防控工作总结报告。

　　（七）强化科技支撑

　　16.加大科技研发。鼓励企业结合工程实际开展技术创新，加大对渗漏防控施工技术、工艺、材料的研发、改进、提升。鼓励将成熟适用的施工工艺上升为省级工法。

　　17.加强推广应用。积极推广皮肤式防水、整体卫浴、非固化沥青橡胶防水涂料以及各种成品预埋止水节，止水套管等新产品、新工艺。加强对尚无适用标准的新型防水材料、工艺的专家论证，不得使用明令禁止、限制、淘汰的施工工艺和产品。

　　（八）加强维护管理

　　18.及时提示说明。住宅交付时，建设单位在向业主提供的《住宅使用说明书》中，应以图文并茂的形式对渗漏易发部位的正常使用要求、注意事项进行说明。

　　19.强化使用管理。在屋面、外墙加装太阳能、广告牌、光伏发电、信号发射等以及室内外进行二次装修时应向物业服务单位报备，不得破坏原有防水层、保护层。已损坏的应及时采取补救措施。

　　三、工作要求

　　（一）强化组织领导。各地要结合实际，制定具体实施方案，明确目标、任务、措施和保障，确保渗漏防控工作压紧压实。进一步完善住宅渗漏防控标准体系，编制设计深度要点和施工图审查要点，制定防水技术导则，公布推广和限制淘汰材料产品技术目录。调整完善工程计价依据，满足渗漏防控工艺做法需求。

　　（二）加强监督指导。要及时总结推广各地的先进经验，及时指导企业、行业协会开展专项培训，细化渗漏防控措施，解决发现的难题、难点。加大监督抽查力度，不定期开展专项检查。将渗漏防控作为监管重点，纳入住宅工程竣工验收监督报告，专题报告有关主体责任落实抽查情况。要督促相关单位落实保修责任，妥善处理群众投诉。

　　（三）重视宣传引导。开展以渗漏防控为主题的宣传活动，通过小手册、宣传图、创意短视频、现场观摩等，加大对渗漏防控技术、标准图集的宣贯力度，积极推广普及防渗止漏经验做法，适时公布一批典型工程、示范项目，促进成果转换。

　　（四）完善奖惩机制。将住宅渗漏防控工作成效纳入区域工程质量评价、地方政府质量考核、工程创优创奖等重要事项评价体系。对落实不力、问题较多、社会投诉强烈、反复整改不到位或拒不履行整改责任的，要充分利用“三函”制度，依法依规追究责任，省厅将予以通报。

　　山东省住房和城乡建设厅

　　2022年10月20日